Simulation de prêt immobilier : calculez votre mensualité

Combien allez-vous rembourser chaque mois, et combien le crédit coûtera-t-il au total ? Le calculateur ci-dessous répond en quelques secondes à partir de votre montant, de la durée et du taux de votre offre. Le reste de la page explique ce qui fait bouger ces chiffres : la durée, le taux, l’assurance, le taux d’usure et le PTZ.

Qu’est‑ce qu’une simulation de prêt immobilier ?

Une simulation de prêt immobilier calcule une mensualité à partir d’hypothèses : montant emprunté, durée, taux nominal et coût d’assurance. Elle produit une estimation indicative, utile pour comparer des scénarios. Elle ne remplace pas une offre formelle délivrée par un établissement de crédit.

Le TAEG est l’indicateur à privilégier pour comparer des offres. Le TAEG inclut le coût de l’assurance lorsque celle‑ci est prise en compte dans le calcul. La Banque de France définit le périmètre du TAEG et son usage pour les comparaisons entre établissements. Source : Banque de France — consulté le 18/09/2026.

Avertissement crédit : un crédit engage l’emprunteur et doit être contracté en connaissance de cause. Pour une offre réelle, il faut consulter un établissement ou un courtier immatriculé ORIAS. Cette page est informative et ne constitue pas une offre ni une promesse d’obtention de prêt.

Les éléments à renseigner pour simuler (et ce que la page ne demande pas)

Les champs usuels d’une simulation sont :

• Montant emprunté ;
• Apport personnel ;
• Durée du prêt en années ;
• Taux nominal annuel ;
• Option : inclure ou non le coût annuel de l’assurance (en euros) ;
• Frais éventuels : frais de dossier, coût de garantie (hypothèque, caution) — si vous les connaissez, vous pouvez les saisir.

Le simulateur proposé n’accepte aucune donnée de santé. Il ne collecte pas de pièces justificatives. Il ne classe pas d’offres et n’analyse pas l’éligibilité individuelle. Toute estimation reste indicative et conditionnée aux valeurs renseignées.

Respect de la vie privée : aucune donnée sensible n’est transmise côté serveur sans consentement explicite. Les calculs peuvent s’effectuer côté client (dans le navigateur) pour limiter les flux de données.

Comment le calcul est fait

La mensualité est obtenue par la formule d’annuité : chaque échéance est identique, avec une part d’intérêts qui diminue au fil des mois et une part de capital qui augmente. L’assurance est ajoutée à part, calculée sur le capital initial, qui est le mode de calcul le plus courant pour les contrats de groupe des banques ; un contrat calculé sur le capital restant dû coûte moins cher à mesure que le prêt avance.

Le résultat reste une estimation : il ne tient compte ni des frais de dossier, ni de la garantie (caution ou hypothèque), ni des frais de courtage. Seule l’offre de prêt remise par la banque, avec son TAEG, fait foi.

Comment choisir la durée et le taux ?

Choisir la durée revient à arbitrer entre mensualité et coût total. Une durée plus longue réduit la mensualité mais augmente le total des intérêts. Une durée plus courte augmente la mensualité mais réduit le coût total. Le choix dépend de votre capacité d’effort et de votre projet.

Le taux nominal influence directement la part des intérêts dans la mensualité. À taux identique, une durée plus courte diminue les intérêts payés. À durée identique, un point de taux de différence peut modifier sensiblement le coût total. Pour le mesurer, relancez le calcul en ne changeant qu’un seul chiffre à la fois.

Le bon réflexe : faire au moins deux calculs pour le même projet, l’un qui garde la mensualité sous contrôle, l’autre qui réduit le coût total, puis noter les deux résultats avant d’en parler à votre banque.

Assurance emprunteur : impact et règles Lemoine

L’assurance emprunteur affecte le montant de la mensualité si elle est intégrée dans le calcul. Elle peut aussi avoir un impact sur le TAEG lorsque son coût est pris en compte. Comparez délégation d’assurance et assurance groupe en demandant les documents et critères précis à la banque.

La loi Lemoine permet de changer d’assurance à tout moment si le nouveau contrat présente une équivalence de garanties. La banque dispose d’un délai de dix jours ouvrés pour modifier le contrat si elle accepte la demande. En cas de refus, la banque doit motiver sa décision par écrit. Source : fiche Service‑public F1671 — consulté le 18/09/2026.

La loi Lemoine a aussi supprimé le questionnaire de santé lorsque deux conditions sont réunies : la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne, et le prêt est entièrement remboursé avant le 60^e anniversaire de l’emprunteur. Les critères d’équivalence de garanties exigés par la banque figurent sur sa fiche standardisée d’information.

Droit à l’oubli : certaines pathologies ne sont plus à déclarer après un délai de cinq ans sans rechute, selon la grille AERAS. Source : AERAS — consulté le 18/09/2026.

Taux d’usure : compréhension et application

Le taux d’usure fixe un seuil au‑delà duquel un prêt ne peut pas être accordé. Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France à partir des taux moyens pratiqués et s’applique au TAEG. Un TAEG supérieur au seuil entraîne l’impossibilité légale d’octroi du crédit.

Taux d’usure applicable connu au dernier trimestre publié (T3 2026) : taux fixe < 10 ans : 4,07 % ; 10 à < 20 ans : 4,57 % ; ≥ 20 ans : 5,29 % ; taux variable : 5,28 % ; prêt relais : 6,39 %. Source : Banque de France — taux d'usure T3 2026 — consulté le 18/09/2026.

Le taux d’usure du quatrième trimestre 2026 n’était pas encore publié au 18/09/2026 : vérifiez la publication de la Banque de France au moment de déposer votre dossier.

Aides et dispositifs à intégrer à la simulation (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêts et sans frais de dossier, conçu comme un complément à un autre prêt. Il est réservé à la résidence principale sous conditions de ressources et d’occupation. Les règles prévoient un complément obligatoire d’au moins un autre prêt.

Plafonds et quotités : la fiche Service‑public F10871 détaille les plafonds selon zone et nombre de personnes, et les quotités applicables selon le type de logement. Des exemples de plafonds pour une personne et des répartitions de quotités sont fournis dans la fiche Service‑public. Source : Service‑public F10871 — consulté le 18/09/2026.

Le PTZ doit être traité comme un complément dans la simulation : il réduit le besoin d’emprunt sur le prêt principal mais reste soumis à plafonds et conditions. Le détail des plafonds et des zones est dans notre guide du PTZ 2026.

Cas particuliers : rachat de crédits et investissement locatif

Rachat de crédits : un rachat peut réduire la mensualité en allongeant la durée ou en regroupant plusieurs dettes. Il peut toutefois augmenter le coût total des intérêts. Faites les deux calculs, mensualité et coût total, avant de signer ; notre guide du rachat de crédit détaille les frais à prévoir.

Investissement locatif : la simulation prend en compte des hypothèses différentes, par exemple des loyers attendus et une logique de rendement. Les aspects fiscaux et la structure de revenus doivent être traités sur des pages spécialisées. Le calculateur de cette page ne tient pas compte des loyers : il donne seulement la mensualité et le coût du crédit.

Foire aux questions

Élise Dufresne

Rédactrice spécialisée · Technologie, Innovation, Environnement

Élise Dufresne couvre le crédit immobilier et le marché de la Côte d'Azur pour Advanix, à partir de sources officielles datées.

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Élise Dufresne

Conseiller en crédit

Élise Dufresne couvre le crédit immobilier et le marché de la Côte d'Azur pour Advanix, à partir de sources officielles datées.

Mis à jour le 18 septembre 2026